五星級商埸: 恆隆地產 (二)

上文提到恆隆有限公司在60年代至到80年代尾的發展。在70年代至80年代的20年𥚃，因為擴展過急，造成公司要應付不必要的財務壓力，因而令到發展受到限制。慢慢地落後於其他華資大行，例如長江實業（001）、九龍倉（004）、恆基地產（12）、新鴻基地產（16）和新世界（17）等等。

其實，恆隆地產前身是叫淘大置業，在80年代尾的重組中變成專門管理恆隆有限公司的所有地產業務。淘大置業在陳啟宗的領導下，於1994年11月進身為恆生指數成份股，即是藍籌股。到了2002年尾，為統一品牌，淘大置業正式改名為恆隆地產（101）。而此名亦一直沿用之今。

陳啟宗是何許人？見下圖。

他出生於1949年，是陳曾熙的長子，年青時留學美國，在美國著名大學「難揸兜大學」南加州大學完成其工商管理學位及後更雍有工商管理碩士學位。

相信他是一畢業後便於1972年加入恆隆系，當時的他只是一位23歳的小伙子。經過10多年的磨練，陳啟宗終在1986年被邀請成為恆隆地產有限公司董事局的其中一位成員。在叔叔陳曾壽的引導下，逐步接手恆隆係的管理大權。並於1991年正式成為恆隆集團（10）和恆隆地產（101）的董事長，一統天下。

讀書多了，見識廣了，成為董事長後的陳啟宗已經在心中有了一套發展大計，既然在香港實力遠不及5大地產商，那便只好轉移視線，北望神州。那裡競爭少了，機遇多了，何樂而不為呢？

第一步踏足中國內地，發展地點便是上海。在上海起了兩個龐大的商業建築群（包括商場和寫字樓）。因為商場設計新穎，地點又靚，人流不絕，因此租金也節節上升，猶如一隻會生金蛋的鵝，為恆隆地產提供一個源源不絕的財務資源。此步行得好，也行得妙。其他的中國地產項目，容我以後慢慢詳細介紹。

恆隆系的地產王國發展，在陳啟宗的主理下，以高速發展。雖然不能夠跑上頂級班別，但也能在中游位置找到一席位。請細看以下的公司市值比較：

以2017年6月6日的收巿價來作比較，恆隆地產市值為為$928億元，根本不能夠和5大華資行比較。以同日收市價來計算:

長實市值約為$3,919億元、

九龍倉市值約為$2,167億元、

恆基市值約為$1,911億元、

新鴻基市值約為$3,593億元，

新世界市值約為1,056億元。

陳啟宗也曾承認過在香港，是很難與這些大財團爭地。

不過，也有很多老牌地產商的市值不及恆隆地產的。例如:

希慎興業（14）市值約為$392億元、

鷹君（41）市值約為$270億元、

麗新國際（191）市值約為$51億元，及

信和置業（83）市值約為$869億元。

回說自從陳啟宗在1991年做咗集團的揸fit人後，他開始部署進軍內地市場。其實在90年代初的中國內地經濟只是剛剛開始向上，富裕嘅人根本唔多。消費模式跟香港是完全不同的。

在當時的環境裏，相信只有北京和上海的人民生活可能會比較富裕之外，其他地方根本不值一提。所以陳啟宗便在考慮中: 一係在北京擴充業務，一係便在上海擴充業務，到底哪裏比較適合呢？

最後他選擇了在上海作為集團進軍內地的試點，原因是北京政治氣氛比較濃厚，而他想去做生意的丶想去發財的，而不是去談政治，所以他最後選擇了商業氣氛比較濃厚的上海落腳。見下圖: 是恆隆地產在中國的發展版圖。

陳啟宗於上任後一年（即1992年）便進軍上海。恆隆地產在上海擁有兩個商業建築群，分別是港匯恆隆廣場和恆隆廣場。

第一個簽回來的項目便是坐落於上海徐匯區虹橋路1號的港匯恆隆廣場，總樓面面積約為270,588平方米（即是2,912,585平方呎），包括有購物商場（120,188平方米），辦公大樓（67,200平方米），及住宅和服務式公寓（83,200平方米）。另加停車場和其他面積約為44,530平方米。見下圖。

此建築群在1992年簽好土地使用權，共分2期於2006年竣工。由於它坐落於徐家匯地鐵站上蓋，交通極為方便，其後竟變成上海其中一個地標。

陳啟宗於1993年尾，在下一城，購入位於上海靜安區南京西路1266號的土地使用權，隨即興建為樓面面積達213,225平方米（即2,295,134平方呎）的上海恆隆廣場。此建築群分為樓面面積達53,700平方米的購物商場和159,555平方米的辦公大樓。另加停車場和其他面積約為59,850平方米。見下圖。

恆隆地產的官方網站在介紹這兩個地標式物業時，形容這兩項物業所產生的稅收是全上海以至全中國的商業物業之冠。所以恆隆地產這個品牌便在中國成為了高級消費的代名詞。

既然恆隆地產說它的上海兩幢物業能夠成為全國商業物業交稅之冠，我們便在這裡作一個簡單的分析和了解。

截至2016年底恆隆地產的全年總租金收入是$77.37億（以下所說的金額都是港幣），其中$39.95億來自內地租金收入，另外$37.43億是來自香港物業的租金收入。來自內地的租金收入比香港的多。見下圖：

恆隆地產在內地現有8個商場投入營運。見下圖。

原來這$39.95億元的租金收入，有大約66.71％（即大約$26.66億）是來自上海的兩個商場，其餘6個商場的租金加起來也只不過收了$13.29億元。

上文提到，恆隆市值約為$928，上海兩商埸租金收入是$26.66億元，若以5％作為回報率，那這兩個商場應值$533億（$26.66億元/0.05），但若以4％回報率作計算，那這兩個商場應值$666.5億元（$26.66億元/0.04） 。

再看看香港這邊，全年租金$37.43億。約以5％作為回報率來計算，香港所有物業加起來的價值應該是$748.6億（$37.43億元/0.05）。但若4％回報率作計算的話，那香港所有物業的應有價值會提升至$935.75億元（$37.43億元/0.04） 。

好了，現在大家都有些概念到底恆隆地產是否值錢？不說中國內地資產，只計計香港資產（最高可達$935.75億）已經好明顯話俾你聽已經是超晒值（比現有的市市值$928億還要多）。

以此推論，買入恆隆地產的股票，基本上可以話中國內地的資產是額外送給你的。而在中國的資產中，又以上海資產最為值錢。所以陳啟宗對上海這兩個物業愛不釋手，如珠如寶。

我有一個假設的問題：如果將來恆隆地產陷入財困，而陳啟宗有不捨得放棄上海這兩項物業，那到底可以怎麼辦呢？最直接的方法便是將上海的物業分拆上市變成REITs (Real Estate Investment Trust)。這樣的話，既可以將恆隆地產的資產價值釋放出來，而且恆隆地產也可以繼續擁有這兩項物業的擁有及管理權，一舉兩得。

你可能會再問，那中國其他城市的商場又如何啊？根據陳啟宗在每年的年報𥚃，經常都提及上海以外的商場是需要大量時間去整合，方能成為更好出租的商場。距離可以收到好租金的日子還遠着呢。陳啟宗曾經說過上海恆隆廣場是五星級檔次的。而港匯恆隆廣場只有四星級的水平。

隨着網購的流行、方便及更具競爭力的價格，他亦指出未來那些一、二、三，四星級的商場都會有麻煩。放在商場的產品，其價格無論是怎樣平，也不可能平過來自網購，例如在淘寶網上有什麼東西是買不到的，樣樣嘢都平到你唔信。所以，一些低質數管理的商場慢慢便會被淘汰，不論是在中國內地或是在香港，情況都是一樣。

讀者們可以看看你們住的範圍裏，有沒有一些管理不好的商場。如果有，這些商場的人流、租金會否很好呢？我相信沒有一間好的管理公司，商場都不會出名到那裏去。顧客是聰明的，他們會選擇一些管理比較好的、環境比較舒適的商場來逛。

正因如此，陳啟宗必須要將其下商場都打造成五星級的商場。因為只有五星級的商場才能吸引一批有經濟能力的客户去消費，這樣的商場才能繼續生存下去。

你看看香港的太古廣場、國金二期（IFC)廣場都是五星級的商場。無論是有錢人或是無錢人，他們都會去這些商場逛。原因很簡單，有錢人就一定不會去低檔的商場逛的，而那些無錢人就會在網上購物，因為貪價錢都比在低檔的商埸平，咁又可需去逛街呢！所以他不斷投資落去港匯恆隆廣場，希望將它提升到五星級的水平，免被淘汰。

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*** 本篇完 ***