五星級商場: 恆隆地產 (五)

在恆隆地產（四）文章裏，分析過它所持有的優勢。一間規模大的藍籌公司是不可能只有優勢而沒有隱憂的。恆隆地產也要面對內、外趨勢的變動所產生的不利條件。在這一篇文章裏，我將會舉出和分析五個外在的不利因素，而這些因素如何影響恆隆地產的業務呢。同時我亦會舉出和分析四個內在的不利因素。

五個外在的隱憂如下:

隱憂一: 網上購物趨勢的威脅

隱憂二: 內地房地產價格太瘋狂，可能會爆煲

隱憂三: 內地商場的激烈競爭

隱憂四: 香港及內地經濟的前景

隱憂五: 人民幣之貶值

隱憂一: 網上購物趨勢的威脅

陳啟宗一早已經提及網上購物已經變成一個新趨勢。它能夠提供一個更便宜的價錢、和更多選擇給予顧客。而且那些網站可以二十四小時不停運作。這些長處都是商場沒辦法提供給予顧客的。所以陳啟宗奠定如果那些商場只是賣一些廉價的產品，那這些商店將無法和網商抗衡，只有關門大吉的最終結果。正因如此，陳啟宗說他的商場必須要是賣一些高檔的產品。

但，是否賣一些奢侈品，便不會被淘汰呢？科技發展，一日千里。現有的科技例如VR (virtual reality)、AR (augmented reality) 和MR (mixed reality) 都能夠威脅到所有傳統的行業。當然包括恆隆地產所建立的高檔五星級商場。

例如AR （增強實景）可以足不出戶便能從這系統將產品放在你面前一樣。例如，你想買一盞燈放在家中，這系統便能夠幫你把這盞燈放入你家中實景裡，這樣你便好看出這盞燈是否適合家中的需要。

所以，如果這個系統真的能流行起來，那麼顧客需要到商場逛街的機會變少了。這樣的話，就算是一個五星級的商場，亦都會有麻煩。起碼人流少了，租金自然就不可以推得高些，從而影響整座物業的價值。

隱憂二: 內地房地產價格太瘋狂，可能會爆煲

自從中央政府搞出一個量化寬鬆政策之後，內地房地產市場的價格好像發瘋般向上飆升。用一個正常的角度去思考一下，也覺得內地房地產價格根本不可能只升不跌的。如果有朝一日，中國的地產市場突然轉差，那麼內房的價格必然會跌得相當利害。到時候恆隆地產在國內的10個恆隆商場的價值可能會大波幅被削減。

隱憂三: 內地商場的激烈競爭

陳啟宗曾經說過他旗下的所有內地商場都是五星級的。直接的競爭對手絕對不多，可能只有一至兩間可以和他的商場媲美。這個說法在10年前可能會比較有用。但10年後的今天，中國的有錢人多不勝數，要蓋一個五星級的商場有何難度？硬件可以媲美恆隆的商場，軟件上（即人材）也可在中國或國外找回來經營商場。例如我們熟悉的中國首富王健林的萬達集團便是一個好例子。王健林現在雖然所建的商場並不是全部五星級的，但他財雄勢大，很有可能將來會興建一些比恆隆商場更大更好的商場。正如陳啟宗所說，一些低層次的商場已經不可能生存下來了，那可以生存下來的全都是有實力的商場。所以競爭可能會因此而更加激烈。這個隱憂不可能不注意。

隱憂四: 香港及內地經濟的前景

幾日前有一位從上海來的朋友，他來香港是談生意的，順便和我見一見面。他本身在上海是一位私募投資界的人，那當然問一問他有關於中國內地的經濟狀況。他是這樣說的: 上海的生意並沒有想像中的那麼好，而中國對外說國家的GDP依然有6.5％的增長，不要盡信。2017年的生意已經不太好，2018年的生意可能更差。

香港的經濟從現實來說，大部份都是有求於中國的。就有如某些中國人說，沒有我們來香港消費，你們香港人都要食屎了。有沒有那麼嚴重，我並不清楚。但事實說給我們知道，香港的經濟也不是好到哪裏去。在「國家好、香港更好，國家衰、香港更衰」的前提下，可能2017年和2018年都不是一個好年。

2017年已經過了一半，所見的是股票升了，樓價升了，但人工的加幅卻遠遠落後于此。若然真的需要加息，那麼香港的環境肯定不會好到哪裏去。如果再加上中國的經濟也不濟的話，那恆隆地產在中、港的商場都會受到經濟環境不好的影響。所以，租金減少、盈利減少、派息減少、股價向下是有可能發生的。

別忘記中國自1978年開放以後，經濟增長一路都是向上的。連一個像樣的調整也未出現過。所以中國人並不太體會到經濟衰退的可怕性。讀者們，如果你是一個對將來經濟發展有着悲觀的觀念，那你便要小心投資於恆隆地產。

隱憂五: 人民幣之貶值

中國的出口一年比一年差，其中一個原因便是人民幣的升值。人民幣越強，顯示出在中國生產的貨品價格越貴，這樣的話中國出口又怎麼可能會強呢？所以，中國政府為了繼續推廣出口，極有可能會令到人民幣貶值，去刺激經濟和出口增長。但是人民幣一貶值，對於已經將業務重心轉致大陸發展的恆隆地產來說，其在國內所收的租金換成港幣便會少了許多。到時它的純利必定受到影響。大家都要小心這一點！

四個內在的隱憂如下:

隱憂六: 第三代的管治能力

隱憂七: 太接近政治人物

隱憂八: 未來的投資方向

隱憂九: 派息狀況

隱憂六: 第三代的管治能力

第一代創辦人陳增熙於1973年創下恆隆地產市值高達$35億元的紀錄，風頭可謂一時無兩。第二代承繼人陳啟宗也曾做了一齣好戲，恆隆地產在他的帶領下在2010年10月8日創出每股$38.1的新紀錄。如以已發行股本4,497,575,670股去計，當時的市值高達$1,713億元。這樣看起來似乎第二代的能力比第一代更勝一籌。陳啟宗看起來樣子還是很後生的，但畢竟他也是67歲的掌舵人。以他的健康狀況來說，再做多十年八載應該不是什麼問題。

第三代未來的繼承人陳文博，現年34歲。假若陳啟宗能夠再做多10年的話，那麼10年後的陳文博也有44歲了。到底他是否夠成熟去接掌恆隆係的生意，現在依然還是一個謎團。正所謂富不過三代，怕的是第三代的陳文博並沒有足夠能力去領導恆隆地產再創高峰。

所以在這10年裏如果你是買入恆隆地產股票的投資者，你同時亦是投機於陳文博的能力上。新世界集團（17）便是一個好例子，它現在是由第二代和第三代人共同管理公司。除了2007年尾創下每股$29.6新高之後，股價便一沉不起。今天它的股價徘徊在$10左右。而且，自2000年起到現在, 這17年裡，一共伸手要求股東供股三次，分別於2004年，2011年和2014年。市場曾有人笑說的話新世界最喜愛派了多年的股息後，便利用一次供股機會把所有錢都拿回來。這樣的管理能力和質素，不但不能為股東創造價值，反而消耗股東的金錢資源和時間，對這種管理模式，作為小股東的只好敬而遠之。

我們買了好的股票，是希望長期持有，賺息賺利。所以，我們的投資於股票上也等同是拿錢去做生意。我們不能夠參與生意上的運作，所以我們只好寄望管理層能夠為我們小股東謀求盈利。正因如此，我們必須要找出一個具有遠見的管理層。所以，第三代人（即陳文博）的管理能力、對股東的承諾、對公司未來發展的方向等，都必須具備一定的能力和遠見，否則公司在他的管理下只會走上窮途。

隱憂七: 太接近政治人物

做生意的人和政治拉上關係，這個是不可以避免的。但是作為一個生意人和政治走得太近，看來也並非是一件好事。陳啟宗在梁振英未上場之前已經被認定是梁粉。當梁振英正式成為特首之後，陳啟宗更是不斷批評前朝政府，企圖為梁振英壯大聲勢。最後陳啟宗被冠名為「梁振英的頭號粉絲」。

在商業社會裡，如果你押對了政治人物，理應財源滾滾而來才對啊! 但我又看不出在梁振英這五年裏的管治下，陳啟宗到底得到了些什麼好處！反而恆隆地產在這五年裏的股價都是向下的，見下圖。

恆隆地產過往5年的股價表現。

人做磅友，佢又做磅友，乜嘢油水都撈唔到。你看看人家李嘉誠的二公子李澤楷，人哋撐董建華做特首，起碼都撐到一個數碼港返嚟，貝沙灣項目為小小超帶來豐厚的利潤。最慘係梁特首的聲望每況愈下。相信大部份香港人不論是親中或不親中的都不太喜歡他，所以話陳啟宗又何必去渾這趟水呢！更甚的是，陳啟宗可能以為梁特首可以再做多五年，或許到時可為他帶來一些好處。誰不知最後梁特首連任不成功，什麼都沒有得到。

作為一個生意人，把握每一個機遇，我認為是應該的。但是若果過分參與政治，要冒的政治風險便大了。做得好，當然可以變成中國的紅頂商人，但若是做得不好的話，惹上麻煩，到時可能有被抄家滅族的危機。你看看香港那幾位頂級富豪，李嘉誠、李兆基、新地的郭氏家族都是偶然地發表一兩下支持中國的言論便算了，那有他這樣瞓身的。

陳啟宗曾經說過在內地做生意從不私下和當地官員接觸。所有在內地恆隆商場的地皮收購、興建、和營運都是透過正常渠道去做的。既然在大陸那麼複雜的官丶商環境之下，陳啟宗也不必去籠絡各地方官員，那為何偏偏在香港這個商業極為自由和有法制的地方而去做梁粉呢？劉夢熊的下場，看來陳啟宗還未領會得到。

隱憂八: 未來的投資方向

恆隆地產在中國8個城市裏的10個高級商場已經進入發展的尾聲。最後一個商場亦應該在2019年落成。那麼2019年之後的發展大計似乎還未有出路！股票投資除了看它的內在價值外，還要看看它的前景如何。恆隆地產的投資價值是有的，但它的未來發展方向卻是一個問號。未有清晰的發展方向，股價便很難再繼續向上升了。這點作為投資者的我們，應該要小心地衡量衡量一下。

隱憂九: 派息狀況

在2014年恆隆地產派發全年股息為$0.76（中期息為$0.17，末期息為$0.59）。但不知為何，在2015年的全年派息𥚃，陳啟宗竟然輕微地削減末期息。所以2015年的中期息為$0.17和末期息為$0.58，全年共派息$0.75。

當時有記者問他為何要輕微減少派息，陳啟宗這樣回答，因他覺得經濟環境有變差的跡象，而減少派息是想帶出這個訊息給予股東。有這必要嗎？只輕輕的減少一仙派息，極其量為公司省回$4,500萬的現金外流，對其財務影響極為輕微。

另外，以恆隆地產收入的穩定性來說，我看不出為何中期息和末期息的差別可以那麼大。何不平均地派發中期息和末期息呢？例如各派$0.36！這樣的話應該有助其股價的穩定性。

最後, 如果恆隆地產能夠將以上裏裏外外的隱憂消除，作為投資者來說會更加清晰公司的營運狀況和對未來發展投下信心的一票。

預告: 在下一篇恆隆地產的文章裏, 本人會為讀者提供短期、中期、和長期的投資策略。同時，亦會為讀者提供恆隆地產最新的財務狀況。根據過往記錄, 恆隆地產的半年業績報告將會在七月底公布。所以我希望新的一篇文章可以在它的半年業績報告公布後才發表，這樣更能捕捉恆隆地產的最新財務狀況。

後語:

1. 最近我一些朋友看完我的文章後，他們總是說為何寫得那麼長，不能短些嗎？我只能說, 越是詳盡的報告，越能幫助你作出一個合理的決定。我規勸他們也許應用閱讀小說的心態去閱讀我的文章，這樣的話他們會比較容易去掌握。「力不到不為財」，這是我的格言。我亦相信有很多讀者們願意閱讀詳盡的文章，因為他們都好希望能夠了解更多心儀公司的背景。

2. 感謝讀者們在每一篇文章留下一些意見，希望你們可以繼續提供訊息/意見給我！亦希望你們可以轉發給其他有興趣的人士閱讀。

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